La loi LE MEUR sur AIR B’N’B

Loi Le Meur et Airbnb : ce que tout propriétaire dans le Var doit savoir en 2025-2026

Par l’équipe IMOZEN – Agence immobilière patrimoniale à Six-Fours-les-Plages

Vous louez votre appartement de Six-Fours-les-Plages ou votre villa du Var sur Airbnb ? Vous envisagez d’investir dans un bien pour le destiner à la location courte durée en bord de mer ? Depuis novembre 2024, les règles du jeu ont radicalement changé. La loi Le Meur — officiellement la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 — redéfinit en profondeur le cadre juridique, fiscal et réglementaire des meublés de tourisme en France. Et dans un territoire aussi touristique que le Var, son impact est considérable.

Chez IMOZEN, agence immobilière à Six-Fours-les-Plages, nous accompagnons nos clients non pas seulement sur la transaction, mais sur la stratégie patrimoniale globale. C’est précisément pourquoi nous avons décrypté pour vous, point par point, tout ce que cette réforme implique concrètement — que vous soyez propriétaire bailleur, investisseur ou futur acquéreur dans le Var.

Pourquoi une loi « anti-Airbnb » en France ?

La prolifération des meublés de tourisme sur les plateformes numériques comme Airbnb, Booking ou Abritel a produit, dans les zones attractives, un phénomène bien documenté : des logements retirés massivement du marché locatif résidentiel, une tension accrue sur les loyers, et une pénurie de logements permanents pour les habitants locaux.

Dans le Var, département parmi les plus touristiques de France, cette réalité est particulièrement criante. À Six-Fours-les-Plages, Sanary-sur-Mer, Bandol ou La Seyne-sur-Mer, trouver un logement en location longue durée est devenu un parcours du combattant, en partie en raison de l’explosion des meublés saisonniers.

La loi Le Meur — portée par la députée Renaissance Annaïg Le Meur — ne prétend pas interdire la location courte durée. Son objectif est plus nuancé : rééquilibrer le marché en rendant la location touristique moins fiscalement avantageuse, en renforçant les pouvoirs des maires, et en imposant aux propriétaires des obligations administratives et énergétiques plus strictes.

Un texte transpartisan, adopté à une large majorité à l’Assemblée nationale et au Sénat, ce qui témoigne d’une vraie volonté politique durable.

Les 5 grands changements de la loi Le Meur

1. Une fiscalité profondément revue : la fin de la « niche Airbnb »

C’est le changement le plus immédiat et le plus impactant pour les propriétaires. Le régime micro-BIC — qui permettait de déclarer ses revenus locatifs avec un abattement forfaitaire très avantageux — a été sérieusement rogné.

Avant la loi Le Meur :

• Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 71 %, plafond de 188 700 €
• Meublés non classés : abattement de 50 %, plafond de 77 700 €

Depuis le 1er janvier 2025 :

• Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement réduit à 50 %, plafond abaissé à 77 700 €
• Meublés non classés : abattement réduit à 30 %, plafond abaissé à 15 000 €

En clair, si vous louviez un studio non classé à Six-Fours générant 15 000 € de revenus locatifs annuels, votre base imposable passe de 7 500 € (avec l’ancien abattement de 50 %) à 10 500 € (avec le nouvel abattement de 30 %). La différence est significative, surtout si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée.

Par ailleurs, une mesure importante concerne les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) : lors de la revente, les amortissements déduits pendant la période de location seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce qui peut considérablement alourdir la fiscalité à la sortie et modifier les calculs de rentabilité à long terme.

Ce que cela change pour vous en pratique : si vous raisonniez votre investissement locatif dans le Var uniquement sur la base d’un avantage fiscal, il est urgent de recalculer la rentabilité réelle de votre bien. C’est précisément le type d’analyse que nous réalisons chez IMOZEN, en intégrant projection fiscale, TRI sur 10-20 ans et impact successoral.

2. Un enregistrement obligatoire pour tous les meublés touristiques

Toute mise en location d’un meublé de tourisme — qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement dédié — doit désormais être déclarée et enregistrée auprès de la mairie. Un numéro d’enregistrement à 13 caractères sera délivré via une plateforme nationale, et devra obligatoirement figurer sur chaque annonce publiée.

Ce système, déjà partiellement en place, deviendra généralisé et obligatoire à partir de mai 2026. Les plateformes comme Airbnb ne pourront plus diffuser d’annonces sans ce numéro. Les sanctions en cas de défaut d’enregistrement ou de fausse déclaration peuvent atteindre 20 000 €.

Concrètement, si vous louez un bien à Six-Fours-les-Plages sur Airbnb sans avoir accompli cette démarche, vous vous exposez à des amendes administratives dissuasives et à la suppression de votre annonce par la plateforme.

3. Des maires avec de nouveaux pouvoirs de régulation locale

La loi Le Meur donne aux communes des outils puissants pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire, adaptés à la réalité locale.

Les maires peuvent désormais :

• Réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 jours à 90 jours par an
• Fixer des quotas de meublés de tourisme autorisés dans les communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc immobilier — ce qui concerne directement de nombreuses communes du Var, dont Six-Fours-les-Plages
• Étendre les zones de changement d’usage obligatoire, contraignant les propriétaires de résidences secondaires à obtenir une autorisation préalable avant de les mettre en location touristique

Dans le Var, département où le marché immobilier est déjà tendu et le taux de résidences secondaires parmi les plus élevés de France, ces pouvoirs pourraient être activés rapidement par certaines communes. Il est essentiel de se renseigner sur la situation réglementaire spécifique à votre commune avant tout investissement.

4. Le DPE devient un critère d’accès à la location touristique

La performance énergétique du logement n’est plus seulement une contrainte pour la location longue durée. Elle s’impose désormais aussi aux meublés de tourisme, selon un calendrier progressif :

• Dès 2025 : les logements classés DPE G ne peuvent plus être mis en location touristique
• À partir de 2028 : les logements classés DPE F seront interdits
• À partir de 2034 : seuls les logements classés D ou mieux pourront être loués en meublé de tourisme

Une exception existe pour certaines communes de moins de 3 500 habitants en zone non tendue, sur décision du conseil municipal.

L’amende en cas de non-respect est fixée à 5 000 €. Et au-delà de la sanction, un logement énergivore voit sa valeur locative et patrimoniale directement impactée.

Pour les propriétaires de villas ou d’appartements anciens dans le Var — souvent construits avant les grandes réformes thermiques — cette mesure impose une analyse sérieuse de l’état énergétique du bien avant toute mise en location. Un DPE réalisé récemment, combiné à une estimation de coût de travaux, doit faire partie de tout bilan patrimonial.

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5. Des règles de copropriété profondément modifiées

Pour les propriétaires d’appartements en copropriété souhaitant louer sur Airbnb, les règles ont changé en profondeur.

Avant la loi Le Meur, interdire la location meublée touristique dans un immeuble nécessitait l’unanimité des copropriétaires. Un verrou quasi-impossible à lever en pratique.

Désormais, deux évolutions majeures :

• Pour les copropriétés existantes dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d’habitation (clause dite « d’habitation bourgeoise »), une majorité des deux tiers des voix suffit pour interdire les meublés de tourisme
• Tout nouveau règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit explicitement mentionner si la location meublée touristique est autorisée ou interdite

Par ailleurs, tout propriétaire ou locataire souhaitant transformer son bien en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui inscrira obligatoirement la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Ces évolutions créent un cadre plus transparent — et plus conflictuel potentiellement. Avant d’investir dans un appartement en copropriété avec l’intention de le louer sur Airbnb dans le Var, il est impératif d’analyser le règlement de copropriété existant. C’est une vérification que nous réalisons systématiquement pour nos clients chez IMOZEN.

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Ce que cela signifie concrètement pour le marché immobilier du Var

La loi Le Meur ne sonne pas le glas de la location courte durée dans le Var. Le tourisme est une réalité économique structurante du département, et les meublés de tourisme restent une composante nécessaire de l’offre d’hébergement. Mais elle modifie profondément l’équation de rentabilité et impose une rigueur accrue dans la structuration des investissements.

Pour les propriétaires actuels, la loi impose de revisiter leur modèle : fiscalité recalculée, conformité DPE à anticiper, enregistrement à compléter, règlement de copropriété à vérifier.

Pour les investisseurs qui envisagent d’acquérir un bien dans le Var pour le destiner à la location courte durée, la question n’est plus « est-ce rentable ? » mais « est-ce rentable avec les nouvelles règles, et dans quelle structure juridique ? ». LMNP, SCI, régime réel plutôt que micro-BIC, location longue durée meublée comme alternative… Les arbitrages sont nombreux et nécessitent une analyse patrimoniale globale que l’on ne peut plus improviser.

Enfin, pour les propriétaires qui hésitent entre location longue durée et location saisonnière : la loi Le Meur a réduit l’écart fiscal entre ces deux options. Dans certains cas, une location meublée longue durée bien structurée offre désormais une rentabilité comparable, avec beaucoup moins de contraintes et de risques réglementaires.

IMOZEN vous accompagne dans votre stratégie locative dans le Var

En tant qu’agence immobilière patrimoniale à Six-Fours-les-Plages, IMOZEN ne se limite pas à vous trouver un bien ou un locataire. Nous analysons avec vous l’impact réel d’un investissement immobilier dans le Var sur votre situation globale : fiscalité, financement, structure juridique, projection patrimoniale à long terme.

La loi Le Meur illustre parfaitement pourquoi l’immobilier ne peut plus être abordé comme une simple transaction. Chaque décision — acheter, louer, arbitrer — doit s’inscrire dans une stratégie cohérente, pensée dans la durée.

Vous êtes propriétaire d’un meublé touristique dans le Var et vous souhaitez faire le point sur votre situation ? Vous envisagez un investissement locatif à Six-Fours-les-Plages, Toulon ou dans le Var et vous voulez comprendre ce que la loi Le Meur change pour votre projet ? Nos équipes sont là pour vous accompagner avec honnêteté et expertise.

Contactez IMOZEN — votre agence immobilière à Six-Fours-les-Plages 📞 04 94 89 00 11 | ✉️ contact@imozen.fr 64 Chemin de la Capellane, Parc Burotel – 83140 Six-Fours-les-Plages

Cet article est fourni à titre informatif. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Pour une analyse adaptée à votre situation, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec l’un de nos conseillers.